Kaders
Het grondbeleid in de gemeente wordt niet alleen beïnvloed door de (ontwikkelingen in de) gemeente zelf (zoals de structuurvisie 2030), maar ook door de ontwikkeling en regelgeving vanuit Europa, de rijksoverheid en de provincie.
Het wettelijke kader voor het opstellen van gemeentelijk grondbeleid wordt ondersteund door een aantal instrumenten geregeld in de Wet ruimtelijke ordening, de Onteigeningswet, de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de wet Markt en Overheid. Deze instrumenten worden in het jaar 2022 onderdeel van de Omgevingswet. De financiële kaders zijn opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten (BBV) en de Financiële verordening ex. art 212 van de Gemeentewet.
Uitgangspunten Structuurvisie
In de Structuurvisie Dronten 2030, vastgesteld in 2012, is een aantal beleidsuitgangspunten voor het grondbeleid opgenomen.
Op basis van deze structuurvisie is de Nota kostenverhaal in november 2016 vastgesteld.
Grondprijsbeleid
De gemeente Dronten hanteert op dit moment zoveel als mogelijk marktconforme prijzen bij de uitgifte van grond. Hierbij wordt rekening gehouden met de economische draagkracht van de bestemming, activiteiten of functie. Bij de projectmatige woningbouw wordt op basis van de residuele grondwaardemethodiek de grondprijs berekend. De residuele grondwaarde is het verschil tussen enerzijds de commerciële waarde van het te realiseren vastgoed (grond en opstallen samen) en anderzijds de totale bouwkosten (inclusief daarmee samenhangende bijkomende kosten). Het verschil, het residu, is de waarde die aan de grond kan worden toegeschreven.
Ingeval sprake is van bijzondere kavels (voor wonen, kantoren en bedrijven) kan ervoor gekozen worden om via verkoop bij opbod de prijs te laten vaststellen door de markt. De grondprijzen bij de particuliere woningbouw en bij bedrijventerreinen worden in principe op basis van de comparatieve methode vastgesteld. Deze methode houdt in dat bij de bepaling van de grondprijzen wordt gekeken naar de gehanteerde grondprijzen voor de desbetreffende functie in het concurrentiegebied en/of een vergelijkbaar marktgebied
(buurtgemeenten). De grondprijzen onder kantoren en winkels worden op basis van de residuele grondwaardemethodiek bepaald. De grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen zullen ook in de toekomst in principe niet marktconform zijn. Vaak is hier sprake van voorzieningen die gesubsidieerd worden door de gemeente en geen commerciële bedrijfsvoering kennen. In ieder geval zal de prijs worden vastgesteld naar rato van het sociaal maatschappelijk belang. De Nota grondprijsbeleid wordt jaarlijks geactualiseerd en op onderdelen aangevuld met besluitvorming door het college.
Het beleid
De gemeente kiest in principe bij nieuwe ontwikkelingen voor het voeren van een faciliterend grondbeleid waarbij de gemeente haar regierol kan vervullen door het aangaan van een samenwerkingsverband met een marktpartij met eventueel een gezamenlijke grondexploitatie. Met de instrumenten die de Wro biedt moeten we beoordelen of de gemeentelijke doelen voldoende gerealiseerd kunnen worden of dat er argumenten zijn om in specifieke gevallen de gemeente een risicodragend actief grondbeleid wil en kan voeren. Als voorbeeld is voor een deel van het Hanzekwartier door de gemeenteraad in april 2020 hiertoe besloten. Voor de afwegingen zie Nota Grondbeleid 2016.
Regelgeving
Per 1 januari 2016 is de regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) gewijzigd. De commissie BBV heeft de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties aangescherpt. Aanleiding voor deze verscherping betreft de invoering van de Vennootschapsbelasting (VpB), het creëren van een zuivere toerekening van kosten, het vergroten van transparantie, eenduidigheid, en vergelijkbaarheid. De commissie heeft in juli 2019 een nieuwe notitie "Grondbeleid in begroting en jaarstukken" opgesteld als vervanging van de notities: Grondexploitaties 2016, de notitie Faciliterend Grondbeleid 2016, Aanvulling tussentijds winst nemen grondexploitaties en Verwerken onderhanden werk grondexploitatie. De laatste 4 notities zijn hiermee vervallen.
Op 24 november 2016 heeft de raad een besluit genomen over de toepassing van de gewijzigde regelgeving BBV. De wijzigingen door het toepassen van de gewijzigde regelgeving zijn verwerkt in de grondexploitaties en in de administratie.
Met name de vroegere categorieën NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) en VGHS (voorraad gronden en hulpstoffen) zijn nu op andere manier in de administratie verwerkt. De voorbereidingskosten zijn per 1 januari 2016 geactiveerd op de balans onder de post Immateriële activa (IMVA). De gronden en opstallen van de 2 categorieën zijn opgenomen als Materiële vaste activa (MVA) op de balans.
De eerdergenoemde categorieën worden daarom ook niet meer verantwoord binnen het onderdeel grondexploitatie. Deze worden nu verantwoord en toegelicht bij de categorieën MVA en IMVA.
Verder is de gemeente en met name de grondexploitatie met ingang van 1 januari 2016 vennootschapsbelasting (VpB) plichtig.
Woonvisie
De raad heeft op 30 juni 2016 de Woonvisie Groeien met kwaliteit 2016–2021 vastgesteld. In de woonvisie wordt aangegeven hoe de gemeente aankijkt tegen de opgaven in het woonbeleid en de kwantitatieve en kwalitatieve doelen die zij voor de periode 2016-2021 wil bereiken. De huidige Woonvisie loopt in 2021 af. Zoals vastgelegd in de bestuurlijke startnotitie voor de integrale visie op de leefomgeving, wordt aflopend beleid geëvalueerd (verzamelfase IV) en worden de uitkomsten meegenomen in de op te stellen integrale visie. Verder is het streven het participatietraject voor de motie Koerhuis zoveel mogelijk te integreren met het participatietraject voor de integrale visie.
Vooralsnog blijven wij uitgaan van onderstaande opgaven.
- Bouwen is groeien:
De komende jaren wil de gemeente zich inspannen om de ruimte die er is om te groeien, optimaal te benutten. De ambitie is gericht op een woningbouwproductie van 250 woningen per jaar. Groei is geen doel op zich, maar instroom van nieuwe inwoners draagt bij aan een vitale gemeenschap en versterkt het draagvlak voor de aanwezige voorzieningen. Dat geldt zowel voor de kern Dronten als voor Swifterbant en Biddinghuizen. Naar aanleiding van de motie Koerhuis en de verstedelijkingsstrategie van de Regio Zwolle gaat de gemeente de mogelijkheden om de groei van de gemeente verder door te zetten verkennen.
- Inspelen op vergrijzing:
Hoewel gezinnen nog steeds de grootste groep vormen, bestaat in 2030 naar verwachting ruim 40 % van de huishoudens in de gemeente uit een huishouden van 55 jaar en ouder. Dit vraagt een woningvoorraad die voldoende toegankelijk is.
- Huisvesting van bijzondere (zorg)doelgroepen:
Extra aandacht vraagt de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals: studenten, zorgdoelgroepen, spoedzoekers, tijdelijke arbeidsmigranten, vergunning/statushouders en woonwagenbewoners. De komende jaren nemen meerdere van deze doelgroepen in aantal toe. Voor hen moet voldoende en passende huisvesting beschikbaar zijn.
- Leefbare kernen:
Inwoners van Dronten blijken over het algemeen zeer tevreden over hun woonomgeving. Dat neemt niet weg dat er ook verbeterpunten zijn. In relatie tot het wonen vragen wij nader aandacht voor de spreiding van bijzondere doelgroepen, buurtbemiddeling en het toepassen van het politiekeurmerk veilig wonen.
Grondbeleid van het Rijk
De rijksoverheid onderkent diverse ontwikkelingen in relatie tot het grondbeleid. De Rijksoverheid draagt een bijzondere verantwoordelijkheid voor het stelsel van het grondbeleid. Dat stelsel bepaalt welke mogelijkheden gemeenten en provincies hebben om een grondbeleid te voeren. Het stelsel van het grondbeleid bestaat onder andere uit:
- De Wet ruimtelijke ordening
Deze wet maakt het mogelijk om kosten van de aanleg van wegen en andere openbare voorzieningen op bouwers en ontwikkelaars te verhalen.
- De Onteigeningswet en de Wet voorkeursrecht gemeenten
Deze wetten maken het mogelijk dat (onder voorwaarden) de overheid grond in bezit neemt. Of een eerste recht op koop heeft als de eigenaar de grond wil verkopen.
- De Wet inrichting landelijk gebied
Hierin staan regelingen voor herverkaveling van grond en vrijwillige ruil bij overeenkomst.
- De Wet Belastingen op Rechtsverkeer en de Wet Omzetbelasting
Deze wetten bepalen of en hoeveel belasting is verschuldigd bij overdracht van grond en gebouwen.
- Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV)
Hierin staan regels over de financiële risico’s die provincies en gemeenten mogen nemen. Dit heeft dan betrekking op aankoop van grond voor gebiedsontwikkeling. Of investeringen in de aanleg van openbare voorzieningen.
Enkele wetten worden in hun geheel of grotendeels overgezet naar de Omgevingswet.
Dat is om de wetgeving overzichtelijker en gemakkelijker toepasbaar te maken. Het gaat om:
- de Wet ruimtelijke ordening (afdeling grondexploitatie);
- de Onteigeningswet;
- de Wet voorkeursrecht gemeenten;
- de Wet inrichting landelijk gebied.
De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur heeft in juni 2017 een advies uitgebracht over het grondbeleid: ‘Grond voor gebiedsontwikkeling’ (pdf). Dit advies bevat aanbevelingen over verschillende elementen van het stelsel van het grondbeleid.
De nieuwe Omgevingswet als wettelijk kader voor het grondbeleid
Halverwege het jaar 2022 wordt de Omgevingswet ingevoerd. Daarmee wordt het omgevingsrecht vereenvoudigd en gebundeld in één samenhangende wet. De Omgevingswet bundelt en moderniseert de wetten voor de leefomgeving. Hierbij gaat het onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. De Omgevingswet staat voor een goed evenwicht tussen het benutten en beschermen van de leefomgeving. De Omgevingswet vervangt 26 wetten. Daarnaast wordt het huidige aantal AMVB's en ministeriële regelingen gedecimeerd. De Omgevingswet vormt straks ook het wettelijk kader voor het grondbeleid. Diverse wetten die nu nog van kracht zijn en het grondbeleid beïnvloeden worden opgenomen in de Omgevingswet. Het is de bedoeling dat met deze nieuwe wetgeving eenvoudiger, efficiënter en beter aan een duurzame leefomgeving wordt gewerkt.
De Omgevingswet bundelt de wetten voor de leefomgeving | |||
|---|---|---|---|
Van | Naar | ||
26 | wetten | 1 | wet |
60 | Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) | 4 | Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) |
75 | ministeriële regelingen | 1 | Omgevingsregeling |
Ontwikkelingen projecten/grondexploitaties
Woningbouw
Medio 2019 heeft het college de nota ‘Plancapaciteit woningbouw en ontwikkelstrategie’ vastgesteld. Door middel van dit besluit is voor alle kernen vastgelegd welke woningbouwlocaties de komende jaren zullen worden ontwikkeld. Naar aanleiding van motie Koerhuis en de Verstedelijkingsstrategie van de Regio, gaat de gemeente de mogelijkheden om de groei van de gemeente verder door te zetten verkennen.
- Onder meer is besloten integrale gebiedsvisies op te stellen voor de gebieden aan zowel de west- als oostzijde van Dronten centrum; in deze gebieden zullen door ontwikkelingen binnen het onderwijsaccommodatiebeleid naar verwachting locaties vrijkomen.
- In april 2020 is voor de ontwikkeling van Hanzekwartier een nieuwe ontwikkelstrategie vastgesteld die uitgaat van een actief grondbeleid. Hiervoor is een WvG gevestigd voor het gebied tussen de Energieweg, Handelsweg (Zuid) de Havenweg en de Lage Vaart. Onderhandelingen met meerdere vastgoedeigenaren lopen en zijn er diverse particulieren initiatieven voor planontwikkeling. Vaststaat dat de ontwikkeling van dit gebied als geheel niet met een positief resultaat zal worden afgesloten. Voor dit gebied is middels de "Woningbouwimpuls" subsidie aangevraagd en ook toegekend (€ 4,9 mln.).
Bouwactiviteiten en voorbereiding voor verdere ontwikkelingen vinden plaats binnen de grondexploitaties Scholenzone, Havenkade 1e fase, Spoorzone en Locatie Rikken-De Noord. Voor de ontwikkeling worden (daar waar nodig) nieuwe grondexploitaties opgesteld. In 2021 is de voorbereiding getroffen voor de ontwikkeling van de Havenkade fase 2. Hiervoor is een grondexploitatie opgesteld met besluitvorming 4e kwartaal 2021.
- De raad heeft op 25 juni 2020 de Ruimtelijke Hoofdstructuur vastgesteld voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk Swifterbant-Zuid. Op dit moment is de (WVG) op basis van de driejaars termijn vervallen (per mei 2021) en heeft de gemeente geen recht van eerste koop meer. De gemeente start nu verkennende gesprekken met een ontwikkelaar waarvan het aannemelijk is dat de gronden door de eigenaar aan deze ontwikkelaar zullen worden verkocht. Voor het project De Graafschap in Biddinghuizen worden de voorbereidingen getroffen voor de ontwikkeling van de 2 e fase ultimo 2022. Hiervoor is in 2021 een grondexploitatie De Graafschap 2 e fase opgesteld met besluitvorming 4 e kwartaal 2021.
- In 2021 is onderzoek gedaan naar een mogelijke nieuwe locatie voor een "kindcentrum" in de kern van Dronten. Bijbehorend wordt een visie opgesteld voor deze en de vrijkomende locaties en aansluitende gebieden. Besluitvorming door de raad zal eind 2021, begin 2022 zijn.
- De bestaande grondexploitaties Dronten-West Centrumgebied en het ECU-terrein zijn in 2021 herzien met besluitvorming in het 4 e kwartaal 2021. Mogelijk zal besluitvorming voor het ECU-terrein in 2022 plaatsvinden. Dit omdat voor het ECU-terrein een herziening van het bestemmingsplan nodig is omdat de beoogde ontwikkeling van onder andere een zorgvoorziening niet in het vigerende bestemmingsplan valt. Voor het Centrumgebied betreft de herziening in hoofdzaak wijzigingen in de ruimtelijke inrichting.
Bedrijventerreinen
Bij de bedrijventerreinen wordt de actieve acquisitie voortgezet. Deze zal gericht zijn op een brede doelgroep (MKB+, lokaal en regionaal).
Elk jaar worden de grondexploitaties geactualiseerd en een inschatting gemaakt van de nog te maken kosten. Uitgangspunt voor de uitgifte fasering is 2,4 ha. per jaar gemeentebreed (raadsbesluit van januari 2015 en aanpassing 2016).