Paragraaf grondbeleid

Voor het bepalen van het uiteindelijke (jaar)resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties zijn drie zaken van belang:
a.   De uiteindelijke resultaten van de grondexploitaties;
b.   De risico’s van grondexploitatieontwikkelingen;
c.   De stand en ontwikkelingen van de reserves, claims en voorzieningen.

Een actuele prognose van het (jaar)resultaat is nu in het kader van de programma begroting niet te geven. In de perspectiefnota 2021 vastgesteld met de jaarrekening 2020 was het verwachte resultaat op startwaarde per categorie als volgt opgenomen:

Gelet op de planperiode (einddatum van het langstlopende complex is ultimo 2036) en de geprognosticeerde omzetten, zijn aan het exploiteren van gronden risico’s verbonden. Afhankelijk van het stadium waarin de exploitatie c.q. uitvoering van het betreffende complex zich bevindt, zal het risico afnemen naarmate de einddatum van de grondexploitatie nadert. In mindere mate geldt dit ook voor het tijdelijke beheer van onroerende zaken die verhuurd/verpacht zijn.

Uitgangspunt is dat de risico’s zo veel mogelijk binnen het totale resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties (en reserves en voorzieningen) worden opgevangen.
Hierin hebben wij het onderscheid gemaakt tussen de algemene exploitatierisico’s (hierbij valt te denken aan het fluctueren van de rente- en inflatieparameters) en de locatie specifieke risico’s, welke per exploitatiegebied zoveel mogelijk in beeld zijn gebracht en omschreven.

Met name bij het in exploitatie nemen van redelijk omvangrijke uitbreiding- en herstructureringslocaties loopt de gemeente, mede gelet op de relatief lange looptijd en hoge omzetten, financiële risico’s.

In het algemeen zijn aan het exploiteren van ruimtelijke plannen de volgende risico’s verbonden:

• De uitgifte van bouwgronden start (mogelijk door procedurele of verwervings-technische redenen) later, terwijl de voorinvesteringen al wel zijn gedaan;
• De fasering van de investeringen en opbrengsten in de tijd verlopen niet volgens oorspronkelijke inschatting/planning waardoor er extra renteverliezen optreden;
• De gronden worden niet tegen de geraamde prijzen afgezet;
• Aan de kostenkant voltrekt zich een prijsstijging en/of dient er zich een rentestijging aan, die niet kan worden gecompenseerd door een verhoging van de opbrengsten uit grondverkoop.

Een deel van deze risico’s (o.a. de rentebijschrijving op de boekwaarde) is niet beïnvloedbaar. De overige risico’s zijn beïnvloedbaar door het bepalen van de investering- en uitgiftemomenten. Dit vraagt om een goed cashflow management. Dit jaar is, net als vorige jaren, ook het mogelijke effect van de verslechterde economische situatie in het algemene risico becijfert.

De hoogte van het algemene risico is gebaseerd op de doorrekening van:

1. Het “slecht weer scenario”

We onderscheiden hierbij 2 situaties:

1. Het effect van 1,0 % meer kostenstijging;
2. Het effect van een 0,5% minder opbrengststijging.

Het meest negatieve scenario wordt als risico opgenomen.

2. Het effect van de huidige stagnatie van de woningbouwuitgifte

Hier is opgenomen de berekening van het effect op het exploitatieresultaat indien de afzet de eerste 3 jaar met 10% vertraagt. In verband met jaarlijkse monitoring van het woningbouwprogramma, en daarmee een actuele onderbouwde prognose, is het risicopercentage van 25% naar 10% verlaagd voor de komende 3 jaar. Het risico is nihil.

3. Het effect van het verlagen van de opbrengstenparameter van 2% naar 0% de eerste 10 jaar voor de categorie woningbouw

In de exploitatie wordt rekening gehouden met een opbrengstenstijging van 2% voor de eerste 10 jaar. Als onderdeel van de BBV-beheersmaatregel is deze na 10 jaar 0%. In de huidige economische omstandigheden is het met name voor de categorie woningbouw niet reëel om te stellen dat dit zich de komende jaren zal voordoen. De woningbouwprijzen staan sterk onder druk. Dit geldt zowel voor de nieuwbouw als de bestaande markt.

4. Het effect indien de grondprijzen voor de categorie woningbouw met 5% worden verlaagd

Indien de grondprijzen met 5% worden verlaagd heeft dit een negatief effect op het oorspronkelijke geprognosticeerde resultaat.

5. Beheersmaatregel BBV van 20% van de opbrengsten na 10 jaar

Als 3 ^e beheersmaatregel heeft de raad op 24 november 2016 besloten om een risico-opslag te hanteren van de geraamde opbrengsten na 10 jaar.

De omvang van het becijferde bedrijfsrisico (1 t/m 5) wordt afgezet tegen de nog te plegen investeringen en de te verwachten grondopbrengsten.
De financiële buffer kan afnemen op het moment dat deze plannen verder in uitvoering genomen zijn, en de termijn waarover in de grondexploitatie risico’s worden gelopen korter wordt, dan wel het niveau van de nog te genereren opbrengsten afneemt. Daarom wordt de hoogte van deze buffer jaarlijks herijkt en vastgesteld.

Ten behoeve van de grondexploitaties welke een tekort vertonen, dient een voorziening getroffen te worden.  De verschillen tussen de getroffen voorzieningen van vorig jaar en de te treffen voorzieningen van dit jaar worden onttrokken, dan wel toegevoegd aan het resultaat lopend boekjaar.

Met ingang van 2016 wordt vanuit de grondexploitaties geen bijdragen meer gestort in de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen. Op basis van de nieuwe BBV-regels kan er alleen een afdracht aan deze reserve plaatsvinden middels resultaatbestemming na afwikkeling van de grondexploitatie. Binnen de grondexploitatie worden ook geen bedragen meer geraamd.

In de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie is de (juridische) basis gelegd voor het verhalen van kosten voor bovenwijkse voorzieningen, het toepassen van bovenplanse verevening en het vragen van bijdragen ruimtelijke ontwikkeling. Dit kostenverhaal is nader uitgewerkt in de Nota Kostenverhaal 2014 en is op 24 november 2016 door de raad gewijzigd vastgesteld. Mede door wijziging van de BBV-regels.

In de jaarrekening 2017 is er een reserve Niet afgesloten exploitaties POC gevormd. Dit om eerder genomen ten onrechte POC-winsten van eerdere jaren te kunnen opvangen. Vorig jaar is de reserve Hanzekwartier toegevoegd. In 2012 is dit door de raad bij de vaststelling van de grondexploitatie 123 Scholenzone-HZ besloten.

De stand van de reserves, voorzieningen en claims gecorrigeerd met de exploitatieresultaten en de exploitatierisico’s geeft het toekomstig weerstandsvermogen van de grondexploitaties weer.

Het gewenste weerstandsvermogen wordt bepaald uit 3 jaar rentelasten over de laatst bekende boekwaarde en een component herontwikkelingskosten zijnde 75% van de personeelslasten voor een periode van 3 jaar.