Paragraaf grondbeleid

Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording dient voor voorziene verliezen op grondexploitaties een voorziening getroffen te worden. Deze voorzieningen worden door middel van het resultaat onttrokken aan de algemene reserve grondexploitatie.
Gezien de aangescherpte regels inzake winstneming en de nadere toelichting in de laatste notitie 'Grondbeleid in begroting en jaarstukken" van juli 2019 van de commissie BBV wordt de winst op basis van de POC-methode bepaalt (het realisatiebeginsel).
De POC-methode gaat uit van het procentuele gewogen gemiddelde van de gerealiseerde kosten en opbrengsten keer het geprognosticeerde resultaat op startwaarde. Een deel van dit resultaat wordt bij bestemming gestort in de nieuwgevormde bestemmingsreserve “Niet afgesloten exploitaties”. Dit omdat er zich onzekerheden kunnen voordoen (zie ook notitie 'Grondbeleid in begroting en jaarstukken').
Bij het opstellen van de jaarrekening en Perspectiefnota wordt bepaald of er sprake is van voldoende zekerheid en of voldaan is aan de genoemde criteria voor toepassing van de POC-methode. Per geval wordt dan bekeken hoeveel van de geraamde winst wordt genomen, rekening houdend met de gerealiseerde en nog uit te voeren werken en/of verwachte opbrengsten.
Voor planverevening voor negatieve grondexploitaties in het Hanzekwartier is een bestemmingsreserve Hanzekwartier gevormd. Deze reserve wordt gevoed uit winstnemingen van de grondexploitaties binnen het Hanzekwartier.

Als zich significante afwijkingen in de werkelijkheid ten opzichte van het vastgestelde
krediet voordoen, zal de exploitatieopzet tussentijds worden herzien en opnieuw ter
vaststelling aan de raad worden aangeboden. Dit geldt als de volgende wijzigingen
optreden:

1. in de exploitatiegrens;
2. planinhoud, zijnde bestemmingen en hoeveelheden (m² uitgeefbaar etc.);
3. als het effect op het vastgestelde saldo op startwaarde groter is dan 10% van de totale kosten of een bedrag van meer dan € 500.000. De afwijking moet € 250.000 of meer bedragen.

Afsluiten van grondexploitaties

Na het gereedkomen van de werken binnen de grondexploitatie wordt nog gedurende 1 jaar kosten voor garantie geraamd. Voor groen is een garantieperiode van 2 jaar van toepassing. Hierna wordt overgegaan tot het definitief afsluiten van de exploitatie. Een grondexploitatie wordt definitief afgesloten als 100% van de kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. In de jaarrekening zal hiervan melding worden gedaan.

Parameters en uitgangspunten grondexploitatie

Hieronder worden de uitgangspunten en parameters beschreven die ten grondslag liggen aan de (jaarlijkse actualisatie van de) grondexploitatieberekeningen van de complexen. Met ingang van 1 januari 2016 zijn als gevolg van wijziging van de BBV-regels de uitgangspunten en de te hanteren parameters gewijzigd t.o.v. de Perspectiefnota 2016. De raad heeft op 24 november 2016 expliciet hierover een besluit genomen.

1. Parameter voor kostenstijging

Voor grondexploitaties met een looptijd langer dan 10 jaar dienen op voorschrift van de nieuwe BBV-regels beheersmaatregelen te worden getroffen. Voor de 1 ^e 10 jaar geldt een parameter van 3%. Na 10 jaar wordt deze verhoogd met 1% tot 4%.

2. Parameter voor opbrengstenstijging

Het grondprijsniveau voor de woningbouw zal de komende jaren licht stijgen. De sterk stijgende bouwkosten zijn een beperkende factor. Als onderdeel van de eerdergenoemde beheersmaatregel wordt een opbrengsten parameter na 10 jaar van 0% gehanteerd. Voor de 1 ^e 10 jaar is deze 2%.   

3. Rentepercentage

Op basis van de BBV-regels dient de rente te worden berekend op basis van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande lening-portefeuille op basis van de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Voor 2021 is dit berekend op 1,61%. Omdat de verhouding pas na het vaststellen van de jaarrekening kan worden bepaald, hanteren wij het berekende percentage op basis van vastgestelde jaarrekening, van het jaar ervoor. De rente verschilt per jaar.

4. Disconteringsvoet

De disconteringsvoet wordt gebruikt in de berekening van de contante waarde van de geprognosticeerde lasten en baten. De commissie BBV heeft een percentage van 2% voorgeschreven. Dit percentage is gebaseerd op het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone.   

5. Prijspeil

Uitgegaan is van prijspeil 1-1-2021 voor alle kosten en opbrengsten. De investeringen en opbrengsten worden geacht medio het jaar plaats te vinden.

6. Woningbouwproductie

Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Woonvisie vastgesteld. Daarin is een duidelijke keuze gemaakt om de ruimte die er is om te groeien ook optimaal te benutten.
Tot 2021 wordt uitgegaan van een woningbouwproductie van 250 woningen per jaar. Als onderdeel van de integrale visie voor de Leefomgeving (tevens traject in relatie tot motie Koerhuis) zullen het Woonbeleid en het woningbouwprogramma geëvalueerd c.q. opnieuw vastgesteld worden. Tot die tijd zullen de doelstellingen en beleidskeuzes uit de huidige Woonvisie worden doorgezet.